宅建試験 全体構成
50問 / 合格ライン目安 35〜38点
権利関係 14問
宅建業法 20問
法令制限 8問
税・その他 3問
免除科目 5問
各科目を選んで確認
権利関係（民法・特別法）
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★★★★★
意思表示（詐欺・強迫・錯誤）
●強迫→ 善意の第三者にも対抗できる（最強）
●詐欺→ 善意無過失の第三者には対抗できない
●通謀虚偽表示→ 善意の第三者は登記なくても保護される
●錯誤→ 表意者に重過失があれば原則取消不可
📌 直前チェック
強迫は善意の第三者にも対抗できる（詐欺は不可）
通謀虚偽表示：善意者は登記なくても保護
★★★★★
代理（有権・無権・表見代理）
●無権代理→ 本人の追認前、善意の相手方は取消可
●表見代理→ 外観上代理権があるように見える場合に成立、本人が責任を負う
●自己契約・双方代理→ 原則禁止（本人の許諾があれば可）
無権代理：本人追認前→善意の相手方が取消可
表見代理が成立→本人が責任を負う
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物権変動・抵当権
●二重譲渡→ 登記が先の者が勝つ（契約が遅くても登記が先なら勝ち）
●法定地上権→ 更地に抵当権設定した場合は成立しない
●抵当権の利息→ 満期となった最後の 2年分 のみ優先弁済
●物上代位→ 金銭受領前に差し押さえる必要あり
物権変動：二重譲渡は登記が先の者が勝つ
法定地上権：更地設定→成立しない
★★★★
借地借家法
●借地権の対抗要件→ 借地上の建物の登記（借地権自体の登記は不要）
●借家権の対抗要件→ 建物の引渡し（登記は不要）
●普通借地権→ 最低 30年、更新後1回目20年・2回目以降10年
●定期借家→「更新なし」の書面を別紙で事前交付が必須
●事業用定期借地権→ 10年以上50年未満、公正証書必要
借地権：借地上の建物登記が対抗要件
借家権：建物の引渡しが対抗要件（登記不要）
定期借家：「更新なし」書面を別紙で事前交付
★★★★
相続・区分所有法
●法定相続分→ 配偶者+子=1/2ずつ / 配偶者+尊属=2/3+1/3 / 配偶者+兄弟=3/4+1/4
●遺留分→ 兄弟姉妹にはない！直系尊属のみ1/3・それ以外1/2
●相続登記の義務化（2024年4月）→ 知った日から 3年以内・違反は10万円以下の過料
●区分所有法の建替え→ 区分所有者・議決権の各 4/5以上
●規約の変更→ 3/4以上
遺留分：兄弟姉妹にはない
相続登記義務化：3年以内・10万円以下の過料
建替え決議：4/5以上
★★★
時効・共有・保証
●取得時効→ 善意無過失 10年 / 悪意または有過失 20年
●消滅時効→ 権利を知った時から 5年 / 行使できる時から 10年
●共有の保存行為→ 各共有者が単独でできる
●共有の管理行為→ 持分の過半数の同意（人数ではなく持分！）
●連帯保証→ 催告・検索の抗弁権なし・分別の利益なし
宅建業法
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35条書面・37条書面の違い
●35条書面→ 契約前 / 買主・借主へ / 宅建士証を提示して説明
●37条書面→ 契約後・遅滞なく / 全当事者へ / 宅建士の記名必要
●賃料の額→ 37条書面のみ！35条書面には書かない
●34条書面（媒介契約）→ 宅建士の記名不要（業者の記名のみ）
●IT重説→ 相手方の承諾があればオンライン説明可
35条：契約前・買主借主へ・宅建士証提示
37条：契約後・全当事者へ・宅建士記名
賃料の額：37条書面のみ（35条には書かない）
★★★★★
8種制限・クーリング・オフ
●8種制限の適用→ 売主が宅建業者 × 買主が一般消費者のみ（業者同士は適用なし）
●クーリング・オフ→ 書面告知から 8日以内 に書面で解除
●C/O不可になる条件→ 物件の引渡し + 代金の全額支払い（両方必要）
●手付金上限→ 代金の 20%
●損害賠償・違約金上限→ 代金の 20%
●手付金保全→ 未完成: 5%超かつ1,000万円超 / 完成: 10%超かつ1,000万円超
クーリング・オフ：書面告知から8日以内
手付金・損害賠償上限：代金の20%
8種制限：業者同士の取引には適用されない
★★★★
媒介契約3種類の比較
●専任媒介→ 有効期間 3ヶ月 / レインズ 7日以内 / 報告 2週間に1回
●専属専任→ 有効期間 3ヶ月 / レインズ 5日以内 / 報告 1週間に1回 / 自己発見取引不可
●一般媒介→ レインズ登録・報告義務なし / 有効期間の制限なし
専任：レインズ7日・報告2週間に1回
専属専任：レインズ5日・報告1週間に1回
★★★★
営業保証金・保証協会・報酬
●営業保証金→ 主たる事務所 1,000万円 / 従たる事務所 500万円
●保証協会分担金→ 主たる事務所 60万円 / 従たる事務所 30万円（約1/100のコスト！）
●売買報酬速算式（400万円超）→ 代金 × 3% + 6万円（+税）
●低廉空き家（800万円以下）→ 媒介 30万円・代理 60万円（+税）
保証協会分担金：主60万・従30万
売買報酬：代金×3%+6万円（400万円超）
★★★★
免許・宅建士証の数字
●免許有効期間→ 5年（更新は満了の90日前〜30日前）
●宅建士証有効期間→ 5年（更新は交付申請前6ヶ月以内の法定講習）
●専任宅建士→ 事務所: 従業者 5人に1人 / 案内所等: 1人以上
●案内所届出→ 業務開始の 10日前まで
●住宅瑕疵担保届出→ 毎年 3月31日から 3週間以内
免許・宅建士証：どちらも有効期間5年
事務所：従業者5人に1人の専任宅建士
住宅瑕疵担保：3月31日から3週間以内
法令上の制限
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開発許可の面積基準（都市計画法）
●市街化区域→ 1,000㎡以上（三大都市圏は500㎡）
●市街化調整区域→ 面積に関係なくすべて必要！（最重要ひっかけ）
●非線引区域・準都市→ 3,000㎡以上
●都市計画区域外→ 10,000㎡以上
市街化調整区域：面積不問・全て許可必要
市街化区域：1,000㎡以上
★★★★★
農地法3条・4条・5条
●3条→ 農地→農地のまま権利移動 → 農業委員会の許可
●4条→ 農地→農地以外に転用（自分で） → 知事の許可
●5条→ 農地→農地以外に転用目的で権利移動 → 知事の許可
●市街化区域の農地転用→ 農業委員会への届出のみでOK（許可不要！）
農地法3条：農業委員会の許可
農地法4・5条：知事の許可
市街化区域の転用：農業委員会への届出のみ
★★★★★
国土利用計画法（事後届出）
●市街化区域→ 2,000㎡以上
●市街化調整区域・非線引区域→ 5,000㎡以上
●都市計画区域外→ 10,000㎡以上
●届出期間→ 契約締結後 2週間以内 に買主が届出
国土法届出：契約後2週間以内・買主が届出
市街化区域：2,000㎡以上
★★★★
建蔽率・容積率・接道義務
●建蔽率緩和→ 防火地域+耐火 +10% / 角地 +10% / 両方 +20% / 商業×防火×耐火=制限なし
●容積率（前面道路12m未満）→ 住居系: 幅員 × 4/10 / 非住居系: × 6/10（低い方を適用）
●接道義務→ 幅員 4m以上の道路に 2m以上接する
●セットバック→ 道路中心線から2m後退 / 建蔽率・容積率の計算に含めない
建蔽率：角地+10%、防火耐火+10%
容積率：前面道路12m未満→住居系×4/10
セットバック部分は建蔽率・容積率に含めない
★★★
盛土規制法・土地区画整理法
●盛土で崖→ 1m超で許可必要
●切土で崖→ 2m超で許可必要
●面積→ 500㎡超で許可必要
●区画整理の認可→ 個人・組合・会社・市町村は知事の認可が必要 / 都道府県・大臣は認可不要
税・その他
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★★★★
不動産取得税・固定資産税
●不動産取得税→ 都道府県税・原則 4%（住宅・土地は 3%）/ 相続は非課税！贈与は課税
●宅地の課税標準→ 評価額 × 1/2
●固定資産税→ 市町村税・税率 1.4% / 1月1日現在の所有者が納税者
●小規模住宅用地（200㎡以下）→ 評価額 × 1/6
●一般住宅用地（200㎡超）→ 評価額 × 1/3
●新築住宅の減額→ 一般 3年間 / マンション（耐火3階以上） 5年間→ 税額 × 1/2
●縦覧制度→ 4月1日〜5月31日 / 評価替えは 3年ごと
不動産取得税：相続は非課税・贈与は課税
固定資産税：1月1日の所有者が納税者
小規模住宅用地（200㎡以下）：評価額×1/6
★★★★
譲渡所得・印紙税・登録免許税
●短期譲渡所得（5年以下）→ 税率 39%（所得税30%+住民税9%）
●長期譲渡所得（5年超）→ 税率 20%（所得税15%+住民税5%）
●期間判定 → 売った年の 1月1日時点の所有期間で判断
●3,000万円特別控除→ 所有期間不問 / 住宅ローン控除との重複不可
●電子契約書→ 印紙税は課されない！（頻出ひっかけ）
●印紙を貼らなかった場合→ 本来の額 + その2倍 = 合計3倍の過怠税
●登録免許税軽減（自己居住用・50㎡以上）→ 保存 0.15% / 売買移転 0.3% / 抵当権設定 0.1%
短期39%・長期20%・判定は1月1日時点
電子契約書：印紙税は課されない
3,000万円控除：住宅ローン控除と重複不可
★★★
地価公示・不動産鑑定評価
●地価公示→ 土地鑑定委員会が毎年 1月1日時点の価格を 3月下旬に公示
●路線価→ 公示価格の約 80%
●固定資産税評価額→ 公示価格の約 70%
●鑑定評価3手法→ 原価法（建物向き）/ 取引事例比較法（最も一般的）/ 収益還元法（収益物件向き）
免除科目（5問免除）
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★★★★
住宅金融支援機構（フラット35）
●フラット35→ 全期間固定金利 / 保証人不要・保証料不要
●申込み→ 民間金融機関の窓口で行う（機構に直接ではない！）
●機構の直接融資→ 災害復興・財形住宅・バリアフリー改修等の特例のみ
●床面積基準→ 一戸建て 70㎡以上 / マンション 30㎡以上
●団体信用生命保険→ フラット35では任意加入（義務ではない）
フラット35：民間金融機関の窓口で申込み
フラット35：全期間固定・保証人不要・保証料不要
団体信用生命保険：任意加入
★★★★
景品表示法（不動産広告のルール）
●徒歩所要時間→ 道路距離 80m = 1分（端数は切り上げ）
●市街化調整区域→ チラシ等に 16ポイント以上の文字で「宅地の造成・建物の建築はできません」と明示
●景品類の上限→ 取引価格の 10%（最大 100万円）
●おとり広告禁止→ 売約済みの物件を掲載することも禁止
徒歩：80m=1分・端数切り上げ
景品上限：取引価格の10%（最大100万円）
おとり広告：売約済みも掲載禁止
★★★
土地・建物の基礎知識
●宅地に向く→ 台地・扇状地・自然堤防（地盤が安定・水はけ良）
●宅地に向かない→ 後背低地・旧河道・三角州・干拓地（軟弱地盤・液状化リスク）
●液状化→ 砂質地盤・地下水位が高い場所で発生
●鉄骨造→ 腐食しやすい・耐火性が期待できない
●免震構造→ 揺れが最も少ない（コスト最高）
●べた基礎→ 軟弱地盤に向く・不同沈下に強い
台地・扇状地・自然堤防：宅地に向く
後背低地・旧河道・三角州・干拓地：宅地に向かない
免震構造：揺れが最も少ない
★★★
統計（直前に確認！）
●試験当年のデータが出題される → 直前期に最新版を確認すること
●出題される統計→ 建築着工統計 / 地価公示 / 土地白書 / 宅建業者数 / 法人企業統計
●「増えた・減った・横ばい」の方向性だけ覚えればOK
🚨 2026年試験 重要法改正
⚠️ 2026年(令和8年)試験 対象範囲
法改正は「ほぼ確実に出題される」！
特に区分所有法の大改正は必須。過去問では対策できない。
特に区分所有法の大改正は必須。過去問では対策できない。
★★★★★ 最重要
区分所有法の大幅改正（R8.4.1施行）
背景：区分所有者の高齢化・海外在住増加で「集会が開けない」問題が深刻化
●決議要件の緩和→ 所在不明の区分所有者を頭数から除き、出席者の多数決で決議可能に
●財産管理制度の創設→ 管理不全・所有者不明の専有/共用部分に裁判所が管理人を選任できる
●国内管理人制度の創設→ 海外在住の区分所有者に代わり国内で管理事務を行う管理人を選任
●共用部分変更の要件緩和→ 権利侵害・バリアフリー化等の事由がある場合は 3/4以上に緩和
●建替え決議の要件緩和→ 一定事由がある場合は 4/5以上→3/4以上 に緩和（通常建替えは引き続き4/5以上）
●大規模復旧→ 出席した区分所有者・議決権の各 2/3以上 の多数決で決議可能に
⚠️ 2026年試験の落とし穴
「建替えは常に4/5以上」という従来の知識は一定条件下では×になった！「通常は4/5以上・一定事由があれば3/4以上」という両方を押さえること。
決議要件の緩和：所在不明者を頭数から除いて多数決OK
建替え：通常4/5以上・一定事由がある場合は3/4以上
大規模復旧：出席者の2/3以上で決議
国内管理人制度：海外在住者の代わりに国内管理人を選任
★★★★ 重要
住所等変更登記の義務化（R8.4.1施行）
●改正前→ 住所・氏名の変更登記は任意（義務なし）
●改正後→ 変更日から 2年以内 に登記申請が義務
●違反した場合→ 5万円以下の過料（相続登記の10万円以下とは違う！）
●R8.4.1以前の変更分も対象 → 令和 10年3月31日までに登記が必要
●背景：所有者不明土地の解消（相続登記義務化と同じ流れ）
📌 数字の比較（間違えやすい！）
相続登記の義務化 → 知った日から3年以内・違反は10万円以下
住所変更登記の義務化 → 変更から2年以内・違反は5万円以下
住所変更登記の義務化 → 変更から2年以内・違反は5万円以下
住所変更登記：変更日から2年以内に申請義務
違反：5万円以下の過料（相続登記の10万円とは別）
★★★★ 重要
拘禁刑の創設・宅建業法の文言変更（R7.6.1施行）
●改正前→「懲役刑」と「禁錮刑」の2種類
●改正後→「拘禁刑」に一本化（仕組み自体は変わらず、名称の読み替え）
●欠格事由の文言：「禁錮以上の刑」→「拘禁刑以上の刑」
●刑の執行終了から 5年間 欠格（期間は変わらず）
●拘禁刑は何の罪でも欠格（道交法違反でも欠格！）
●罰金刑で欠格になる3種のみ：宅建業法違反・背任罪・暴力犯罪（「宅・背・暴」で覚える）
懲役・禁錮→拘禁刑に一本化（5年欠格は変わらず）
拘禁刑：罪の種類問わず全部欠格
罰金で欠格：宅・背・暴のみ
★★★ 要確認
公正証書遺言のオンライン化（R7.10.1施行）
●改正前→ 公証役場に直接行く必要があった
●改正後→ Web会議システムを利用したリモート方式で作成が可能に
●電子署名で遺言成立（高齢者・体の不自由な方が役場に行けなくても対応可能）
●「公正証書遺言はオンラインでも作成できる」という知識を押さえる
公正証書遺言：Web会議でのリモート作成が可能に
★★★ 要確認
宅建業法の各種改正・レインズ追加（R7施行）
●従業者名簿の変更（R7.4.1）→ 住所・生年月日・性別の記載が不要に（プライバシー保護）
●レインズへの登録事項追加（R7.1.1）→「取引の申込み受付状況（商談中・申込みあり等）」の登録が義務化
●建築確認対象の拡大（R7.4.1）→ 都市計画区域外でも「2階以上または延べ面積200㎡超」は構造問わず建築確認必要
●35条書面への追加→ マンションの管理委託先の「管理業者管理方式か否か」の説明が追加
従業者名簿：住所・生年月日・性別の記載が不要に
レインズ：申込み受付状況の登録が義務化
建築確認：区域外でも2階以上・200㎡超は必要